La demora en la municipalización de los fraccionamientos tiene su origen en diversas situaciones. Entre ellas: que las viviendas fueron construidas en zonas irregulares o en terrenos nacionales. O bien, la constructora no terminó la obra, le adeuda al banco el crédito y éste se queda con las casas y las familias permanecen en la indefensión.
Existen más de 150 fraccionamientos que fueron desarrollados desde 1986 -los más antiguos- otros del año 2000 y, algunos más recientes de 2018, ya que la última fecha de actualización fue 2019. Y hay de todo tipo: desde los que son de alta plusvalía hasta otros de interés social.
Larga lista
De acuerdo con un listado del gobierno municipal de aproximadamente 2019, proporcionada por Defendiendo el Derecho a un Medio Ambiente Sano (DMAS), los fraccionamientos autorizados y registrados, pero sin acta de municipalización, sumaban 124. Sin contar con siete más que estaban identificados, pero sin ningún documento en el archivo físico de Planeación municipal.
En esta lista, del año 1986 se encuentran los fraccionamientos Villas Cancún y Residencial Campestre; de 1987 Residencial Alborada; de 1989, Jardínes de Bonampak II, Residencial Bonampak y Los Corales, que son los más antiguos.
De la década de los 90’s aparecen sólo Paseos del Caribe y la Supermanzana 41, M 1, 02 y 03. Del año 2000 al 2010 hay 73 más, entre ellos, Las Lajas, San José Bonampak, El Petén, La Guadalupana IV Sección Caribe, Bahía Azul, Villa Magna, Isla Azul, Villas Otoch II, Villas del Arte, Vitalia, Quintas Kavanayen, In House Koba, Lagos y Malecón Tajamar.
Del 2011 al 2018 hay otros 46 fraccionamientos que no han sido municipalizados como: Catania Residencial, Residencial Amaral, Aloja, Jardines del Sur V, Residencial Kalam, Aqua Residencial, Aqua Residencial fase II, Residencial Turquesa, Dos Ceibas, Arboledas II y Gran Santa Fe Plus etapa 1 y 2, entre otros.
Hasta el 2024, Fonatur entregó las áreas de donación de la céntrica supermanzana 15. Los vecinos solicitan que sus calles sean pavimentadas con concreto porque se encuentran deterioradas, ya que tienen más de 30 años sin pavimentar. Y no les habían podido brindar el servicio, porque no estaba municipalizada esa supermanzana.
La lista de fraccionamientos sin municipalizar conforme el paso de los años ha continuado creciendo hasta llegar a aproximadamente a 150.
Fonatur y las áreas de donación
Fonatur, como desarrollador de infraestructura en Cancún, y también Cozumel, ha demorado en entregar las áreas de donación como son: vialidades, glorietas, andadores, áreas verdes y parques, entre otras. Tal y como ocurrió en las supermanzanas del centro, que apenas a finales del 2024 entregó Fonatur al gobierno municipal ya que esta dependencia desapareció a finales del sexenio anterior.
Hugo Alday Nieto, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano Sustentable y Asuntos Metropolitanos, explicó que algunos fraccionamientos no han sido municipalizados porque son terrenos particulares que fueron invadidos; y otros, son terrenos particulares que fueron comercializados ilegalmente porque se encuentran en terrenos nacionales o en áreas que no están urbanizadas.
Y en otros casos, los desarrolladores de vivienda no las concluyen porque enfrentan problemas para pagar al banco el crédito solicitado. Y los compradores quedan en la indefensión porque el dueño es el banco y el gobierno municipal no puede brindarles servicios de recolección de basura, alumbrado y pavimentación porque el fraccionamiento no ha concluido el proceso de municipalización ni ha entregado las áreas de donación.
«En otros casos, (los desarrolladores) ni siquiera terminan de entregar la obra o de o dar cumplimiento a las acciones urbanísticas, que es la entrega al ente público ya sea el Gobierno del Estado o municipio a través de los permisos. Se queda tal cual y lo que procede es que, al final de cuentas, pues ejecuta sus garantías el banco. Se queda con el inmueble obviamente al banco, pues su negocio no es fraccionar, su negocio es cobrar y recuperar su ingreso. Entonces, dejan en estado de indefensión a todas las personas que viven ahí», explicó el legislador.
La ley es la ley
En ese tipo de casos, señaló que es la constructora o el desarrollador, el responsable de que las familias no reciban los servicios, porque la ley de fraccionamientos establece que el gobierno municipal debe brindar los servicios una vez que ha sido municipalizado.
«No puede (el gobierno municipal) llegar a conectarse a propiedad privada, que además está en juicio con los bancos. Entonces, se genera una bola de nieve bastante complicada, en donde la mayoría de las personas finalmente culpan el Estado y culpan al municipio y es el menos responsable de todo esto», dijo.
Y a la larga, indica, se convierten en juicios que lleva mucho tiempo resolver para que el gobierno municipal les otorgue a las familias, los servicios que requieren.
Existen también otros casos que se registran en casi todo el estado: En Chetumal, en el predio «Las palmas» un grupo de personas se asentaron en terrenos nacionales. Y el Gobierno Federal, a través de la Sedatu, les hizo una oferta de compra.
Pero en forma posterior llegó un Pastor que dice ser el dueño. Y ha corrido del lugar a las familias que ya tienen la carta de Sedatu para hacer la compra.
Tres leyes que permitirán una solución
«Es un tema bien complicado, porque el Pastor interviene con el municipio solicitándole una carta de vecindad o de residencia; el municipio se la otorga, mete una confusión con los que ya tienen un un reconocimiento por parte del propietario real, que es el Estado mexicano a través de la Sedatu. Y esto genera conflictos, que muchas veces terminan en temas graves y de violencia. Entonces así está a lo largo bien ancho el estado», dijo.
Consideró el diputado que pueden lograrse soluciones a estos conflictos a través de tres leyes estatales creadas en esta administración: La ley de asentamientos humanos; la Ley de acciones urbanísticas; y la tercera y la de expropiación -que ha sido la más polémica-.
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