Un juez federal ordenó en mayo pasado frenar las obras del complejo hotelero MAIIM, en zona costera de Tulum, y restituir el sitio a su estado original.
Sólo con una licencia de funcionamiento otorgada por el gobierno que encabeza Diego Castañón, la obra se erigió sin contar con estudios de impacto ambiental y revela una cadena de irregularidades, cuyos responsables todavía siguen en sus puestos.
Por Ricardo Hernández
Todo inició en noviembre de 2023, cuando Antonella Vázquez, representante de la organización civil Defendiendo el Derecho a un Medio Ambiente Sano (DMAS), tuvo conocimiento de un complejo residencial llamado Adamar que, sonaban los rumores, se construía irregularmente sobre el frágil ecosistema costero de Tulum, y cuyos promotores eran los mismos que en el caso MAIIM, el que será demolido. Ingresaron solicitudes de información, que terminaron por verificar la información.
La empresa carecía de licencia de construcción, congruencia urbanística y Manifestación de Impacto Ambiental: trámites indispensables a nivel local y federal para realizar obras, sobre todo, cuando se trata de sistemas costeros. Aunque no tenían nada, el desarrollo ya ofrecía en anuncios promocionales: siete pisos con 24 departamentos exclusivos, a más de 800 mil dólares cada uno.
“Metimos denuncia ciudadana el 18 de enero de 2024 ante autoridades, pero no hicieron nada. Decidimos entonces ingresar un amparo. Ahí el Ayuntamiento respondió con un oficio donde afirma que el proyecto contaba con todo, con permisos, licencias y autorizaciones expedidos por el Municipio y con todos los requisitos para su otorgamiento”, dice Antonella.
Cuando el Ayuntamiento transparenta la licencia, resulta que esta se otorgó en febrero de 2024, es decir, más de tres meses después de iniciadas las obras. El impartidor de justicia del Juzgado 9, donde recayó el amparo, da la razón a DMAS y resuelve la suspensión temporal; ordena frenar las obras en tanto se resuelve el asunto de fondo. Las obras se clausuran en marzo, pero el desarrollador nunca paró ni ha parado los trabajos, incluso, ya van por el séptimo piso.
“Lo que pasó fue que el desarrollador se allanó, dijo que sí infringió la ley y Profepa procede a ponerle una multa y le dice que, si quiere mantener la obra, tiene que restaurar la zona y que tiene 70 días para tramitar su Manifestación de Impacto Ambiental (MIA), que luego presentaron y fue ahí que se atoró el amparo porque el juez dijo que con eso ya estaba atendiendo nuestra queja, pero no puede ser que el Ayuntamiento haya dado una licencia de construcción sin que hubiera antes una MIA”, se queja Antonella.
La próxima audiencia, donde se podría resolver el asunto de fondo, se fijó para el próximo 20 de agosto.
Modus operandi
Lo grave del asunto se reveló un día que el equipo de DMAS hizo un recorrido por el sitio donde se construye Adamar y ahí se llevaron una gran sorpresa.
“Cuando fuimos a ver Adamar entramos por el lado de la playa y nos fuimos de espaldas, porque vimos otro desarrollo en construcción, que es MAIIM, que está tan cerca del mar, sobre la zona federal costera, que nos sorprendió mucho. Es enorme. También metimos amparo contra ese, pero como ese lo veíamos más avanzado, pensamos que no lo podíamos parar, considerando que Adamar, que apenas empezaba a construirse, nos estaba costando mucho frenarlo”, dice Antonella.
“Metimos un nuevo amparo porque nos dimos cuenta que este desarrollo, MAIIM, también estaba avanzando sin MIA ni permisos. Y nos dimos cuenta también que ambos proyectos son del mismo desarrollador. Revisamos y son los mismos. O sea, son razones sociales distintas, el de Adamar es Desarrollos Tulum Dieciséis, y el de MAIIM es Promotora de Incentivos México, pero tienen el mismo representante legal, el mismo domicilio y mismo modus operandi”, completa.
A diferencia del otro, este amparo avanzó rápido hasta el punto que este mayo se publicó la sentencia en favor de DMAS. En el documento del resolutivo evidencia un proceder que están usando estos y otros empresarios para desarrollar Tulum a costa del medio ambiente y la sostenibilidad.
Primero construyo, luego pido permisos
Este segundo amparo, con número de identificación 952/2024-A-2, fue ingresado el 9 de agosto de 2024, en el que se reclamaron varios actos de las autoridades locales y federales que violaron el debido proceso en lo competente a la evaluación ambiental que del desarrollo MAIIM que comprometieron el medio ambiente en la zona costera de Tulum.
Y es que las obras de MAIIM se iniciaron sin que hubiera una MIA, requisito indispensable para estos casos. La Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente (LGEEPA) es la máxima norma jurídica de derecho ambiental en México. Establece como obligación para desarrollos inmobiliarios que afecten los ecosistemas costero presentar para evaluación de la Semarnat una Manifestación de Impacto Ambiental (MIA), un estudio técnico-científico en el que se contemplan los efectos que puede ocasionar una obra o actividad sobre el medio ambiente y señala las medidas preventivas que podrían minimizarlos.
La MIA es un documento que permitiría evaluar la factibilidad ambiental del proyecto de MAIIM, donde se deberían analizar y describir las condiciones ambientales anteriores a la realización del proyecto con la finalidad de identificar y evaluar los impactos potenciales que la construcción y operación de dichas obras, así como definir y proponer medidas necesarias para prevenir, mitigar o compensar esas alteraciones, con base en el cual la Semarnat resuelve, luego de hacer un análisis ambiental y jurídico, si lo aprueba o no.
También es el trámite que los desarrolladores deben obtener primero para luego, con base en este, las autoridades locales decidan si otorgan o no los permisos correspondientes. Algo que nunca ocurrió con MAIIM.
En el análisis del caso, el juez dio cuenta de cómo las autoridades locales expedían los permisos haciendo caso omiso a la falta de la MIA, abriendo ventanas a la corrupción.
La Dirección General de Ordenamiento Ambiental, Urbano y Cambio Climático del Municipio de Tulum concedió el 12 de septiembre de 2021, de manera irregular, la zonificación y modificación del uso de suelo en su modalidad Uso Habitacional Densidad Alta Clave (H4) para el proyecto.
Por su parte, la Dirección General de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable y el Director de Desarrollo Urbano del Municipio de Tulum, dieron la licencia de construcción tipo obra nueva el 17 de junio de 2022. Y la Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable del Estado de Quintana Roo hizo lo propio con la constancia de congruencia urbanística el 30 de octubre de 2023.
“Es claro que el oficio correspondiente a la zonificación y uso de suelo, la licencia de construcción y las constancias de congruencia urbanística estatal carecen del elemento primordial para su emisión, en contravención a la legislación municipal y estatal, pues se emitieron sin que existiera previamente una autorización en materia de impacto ambiental en materia federal por tratarse de un proyecto inmobiliario en ambientes costeros, como prevé el artículo 28, fracción IX, de la Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente, vulnerando con ello el derecho a un medio ambiente sano reconocido en el artículo 4° de la Constitución Federal, así como el principio de prevención que imperan en esa materia”, se lee en la sentencia emitida por Alonso Robles Cuétara, Juez Quinto de Distrito en el Estado de Quintana Roo.
“Lo anterior ya que, se reitera, la evaluación de impacto ambiental […] valora si es viable o no ejecutar una obra y, en caso de ser así, las condiciones a que se sujetará su construcción para evitar un daño y desequilibrio ecológico, circunstancia que no aconteció en el presente caso”, añade el juez.
Por tanto, el juez resolvió dejar insubsistente el oficio de la zonificación y uso de suelo, dejar sin efectos la licencia de construcción y cancelar la constancia de congruencia urbanística estatal.
Nueva amenaza
El día en que supieron de la resolución a su favor, DMAS fue al lugar para hacer un video explicativo y también para celebrar, pero fue un sabor agridulce.
“¿Qué crees que pasó? Cuando fuimos a hacer un video para comunicar que ya habíamos ganado el caso de MAIIM nos dimos cuenta que había una nueva construcción a lado, llamada Neró… ¡del mismo desarrollador! ¡Y taló manglar! El viernes (18 de julio) Semarnat anunció que les negó la MIA. Es que es el mismo modus operandi. Construye sin MIA. Y ahorita ya van bien avanzados, van en el cuarto o quinto piso”, dice Vázquez.
Antonella también critica el actuar de la Profepa en este tipo de casos.
“Lo que pasa es que, si llega la Profepa, les pone clausura temporal. La empresa se allana, reconoce que infringió la ley, paga la multa, ridícula porque son de 200 mi pesos para desarrollos de departamentos de 20 millones de pesos cada uno, y luego se desentiende. Solo les dice que tiene que parar, pero los desarrolladores no paran, como fue este caso. Y así pasó en los dos casos, el de MAIIM y Adamar”, dice.
