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Entrevista | Estamos combatiendo la venta irregular de terrenos que es corrupción y daño ecológico: Hugo Alday Nieto

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Por Abraham Gorostieta

Cancún, Quintana Roo.- Miles de metros de terrenos son vendidos de manera irregular en Cancún. “Este es un gran tema de corrupción y afectación al entorno ecológico que jamás se había combatido”, dice sin tapujos Hugo Alday Nieto, secretario técnico del Ayuntamiento de Benito Juárez.

El municipio de Benito Juárez, en la administración de Mara Lezama ha clausurado cerca de 15 mil lotes, lo cual representa “un costo superior al presupuesto anual de este municipio”, explica el funcionario Alday. “Estamos evitando que se siga generando mayor afectación, tenemos una amplia zona de reserva territorial que poco a poco se lo quieren acabar con comercio de terrenos de manera irregular”, detalla.

El gobierno municipal ha atendido las diversas denuncias que hay sobre la venta ilegal de terrenos en Cancún, sobretodo en el ejido Alfredo B. Bonfil. Existen numerosas carpetas de investigación ante la Fiscalía General de Justicia del Estado y el delito en las que se sustentan es principalmente por fraude.

Las denuncias van contra distintas empresas, desarrolladoras y comercializadoras urbanas en contra de propietarios de la tierra. “Entendemos que las comercializadoras de los lotes se han acercado a algunos de los propietarios o de los afectados para la devolución de dinero o proponerles algún convenio, prometiendo, en la mayoría de los casos, que se va a abrir próximamente la zona, cosa que es totalmente falsa” asegura el abogado Alday Nieto. Y enfatiza: “Hasta que no se cuente con el fundamento jurídico correspondiente pues no se puede abrir, cualquier movimiento que se haga esta totalmente en contra de la Ley”.

Vendedores de ilusiones

Quienes venden terrenos ilegales abusan de la buena fe de los compradores y de su ignorancia, pues ese terreno no cuenta con la posibilidad de convertirse en un espacio que genere un asentamiento humano.

Muchos de los terrenos ejidales que se fraccionan y se venden se hace por medio de fraudes. Hay un proceso que se debe de seguir que marca la Ley, es decir, las tierras ejidales tienen que pasar al derecho civil por medio de un cambio de uso de tierra que se solicita mediante asamblea ejidal para desincorporar ese terreno; después solicitar la titulación del Registro Agrario Nacional (RAN) y posteriormente iniciar todos los tramites correspondientes ante la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) y el municipio para tener sus permisos de fraccionamiento y así poder hacer sus tramites de notificación correspondiente para después poder vender lotes particulares para asentamientos humanos, entregando obviamente sus planos y proyectos con catastro y señalando cuales son las áreas de donación al municipio, es decir, las calles, principalmente, explica el servidor público.

En el caso de los lotes en la zona ejidal Alfredo B. Bonfil no sucede así. “No hicieron nada de esto. Estos lotes y estos desarrollos que ya están construidos en esta zona se encuentran irregulares, en algún momento se tomará la determinación que corresponda, ya sea por la vía administrativa o judicial pero de momento no se puede construir”, sentencia el Secretario del técnico del Ayuntamiento.

“En este sentido si existe un engaño por parte del ejidatario, el comercializador de la zona, el desarrollador, pues ellos conocían y conocen la ley y saben cual es el origen de la tierra, saben perfectamente que se requerimientos se necesitan para construir”, explica Alday Nieto.

  ¿Qué pueden hacer las personas que de buena fe compraron un terreno y fueron timados?

  Pueden ejercer acción legal en contra de los que les vendieron, incluso solicitar la devolución de su dinero. La Ley los protege en una gran posibilidad y en distintas medidas, se pueden ir en distintos caminos para proteger sus derechos e inversión.

El funcionario enfatiza: “En esta cadena de compra-venta y de desarrollos, se conocía perfectamente cual era el origen de la tierra, los que vendieron las tierras hacían contratos de venta con promesas a futuro de regularización de tierras o de servicios públicos, y ellos no están en condiciones de ofrecer esto”.

  ¿Qué va a suceder con quién hace estas ventas ilegales?, se le pregunta al abogado especialista en derechos de autor.

  Hay varias comercializadoras inmobilarias que tienen relación con el ejido Alfredo B. Bonfil, ellos son los que principalmente están comercializando, hacemos un llamado a la Sedatu y a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (Ampi) para que desde el punto de vista administrativo y gubernamental se tomen cartas en el asunto y eviten que se sigan comercializando lotes irregulares afectando a terceros pero sobretodo, afectando a nuestro entorno ecológico y violando el Estado de Derecho.

Y agrega: “es importante que los notarios participen, las prácticas de estas comercializadoras e inmobilarias es hacer ratificación de firmas de sesiones de derechos ante notario público y si bien es cierto que la sesión de derechos le otorga a la persona que adquiere un derecho sobre un terreno agrario, esa sesión de derechos como tal no puede vincularse o transitar libremente en el derecho civil, tiene que pasar forzosamente por este proceso de desincorporación de titulación mediante el RAN para posteriormente ya formar parte del derecho civil y obviamente de las acciones o permisos o trámites administrativos que realizan los tres niveles de gobierno para poner un negocio, tener una casa o cualquier tipo de comercio que se pretenda”.

Para el funcionario del Gobierno de Mara Lezama, hoy en día es imposible poder determinar la situación jurídica de gran parte de los desarrollos que se encuentran en la zona del ejido Bonfil, y explica porque: “la administración saliente del ejido Bonfil inició una jurisdicción voluntaria en el Tribunal Agrario en Chetumal a través de la cual revertió la titulación de 5 mil 117 hectáreas y con ello se queda en el limbo la propiedad o la certeza jurídica de la gente que de buena fe adquirió terrenos a otros ejidatarios o adquirió a terceros que ya eran posesionarios o propietarios. Al revertirse el título de propiedad cambia totalmente la naturaleza de la tierra y con ello desde los permisos para comercios o los de vivienda. De nuevo, se tiene que hacer una asamblea, desincorporar esos lotes para volver a transitar en el ámbito del derecho civil. Es importante que el Tribunal Agrario tomé cartas en el asunto”.

Sin respeto a la Ley

En 2010 se aprobó en Quintana Roo el decreto 360 sobre Delitos contra el Desarrollo Urbano. Esta reforma al Código de Procedimientos Penales estatal establece desde entonces la penalización en los siguientes casos:

a) Al que fraccione sin contar con el permiso necesario de la autoridad administrativa o teniéndolo, no respete las especificaciones del mismo con el objeto de transferir la posesión, la propiedad o cualquier otro derecho relacionado con los lotes divididos.

b) Al que sin contar con los requisitos y autorizaciones de urbanización exigidos por las leyes respectivas permita, de propia autoridad, en lote propio o en su legítima posesión, la constitución de asentamientos humanos integrados por dos o más familias.

c) El que transfiera o prometa transferir la posesión, la propiedad o cualquier otro derecho real respecto de bienes inmuebles rústicos o urbanos, propios o ajenos, que hayan sido fraccionados sin la anuencia de la autoridad administrativa .

Sin embargo, las desarrolladas en Cancún o comercializadoras actúan en total impunidad durante las últimas administraciones. Alday Nieto asegura que el Código Penal establece los delitos en contra del desarrollo urbano, y detalla que el año pasado “se reformó, se agravaron las penas en esta materia y es importante como funcionarios observar esta norma, sabemos que existen algunas acciones penales por parte de los afectados en la FGE de Quintana Roo y es importante que la Fiscalía cumpla con su papel y comience a determinar los delitos patrimoniales que se susciten con estos actos”.

Esto es, que en realidad queda fuera de la esfera del Ayuntamiento y de la esfera administrativa y todo recae en la Fiscalía. Es un enorme problema pues los desarrollares engañan a las personas diciendo que siempre lo han hecho así aunque la Ley dice y obliga a que no sea así.

“No solamente el Código Penal sino la Ley de Asentamientos y vaya, tenemos un gran cuerpo de normas que les prohiben desarrollar de esa manera y comercializar de esa manera, por ello es que se ha estado actuando en estos días y por ello es que por primera vez en el municipio de Benito Juárez se ha actuado en consecuencia y se han generado estos resultados”, recalca y concluye el servidor público Alday Nieto.

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